¿Qué debe saber sobre propiedad horizontal cuando compra vivienda?
Marzo 10 de 2013
Si va a comprar vivienda nueva o usada tenga en cuenta que la adquisición también incluye derechos y deberes relacionados con la normatividad de propiedad horizontal.
Este tema hace referencia a las copropiedades o unidades residenciales tales como edificios, conjuntos y cierto tipo de urbanizaciones -cerradas-, en las que se comparten áreas comunes (zonas verdes, pasillos, ascensores, escales, terrazas, vías, etc.).
Estos son los principales aspectos (los cuales se enmarcan dentro de la Ley 675 del 3 de agosto del 2001, que derogó las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985):
• En caso de adquirir vivienda nueva. La Ley obliga a los promotores inmobiliarios y constructores a someter los edificios y conjuntos al nuevo régimen.
• Proyectos legalmente conformados. Si va a comprar observe, antes que todo, que la obra en proceso de ejecución tenga una valla informativa en la que se identifiquen los nombres de la empresa constructora y del proyecto, la curaduría urbana que expide la licencia y el área, entre otros datos de interés.
• El constructor es el propietario inicial del inmueble. Al invertir en vivienda nueva tenga en cuenta este detalle. Incluso, recuerde que el constructor es el encargado de redactar el reglamento de propiedad horizontal. Adicionalmente, es de su competencia entregar las zonas comunes y privadas y de asumir por un tiempo la función de administrador, aunque, según la ley, puede contratar a un tercero que lo represente.
• Inversión: más allá de las cuatro paredes. Al negociar unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal también se adquieren bienes privados (casas o apartamentos) y bienes comunes (zonas verdes, pasillos, etc.).
De ahí la importancia de preguntar cuándo se van a construir, ya que algunas veces no se entregan al tiempo con la vivienda, sino que se proyectan para una fecha diferente.
• Derechos y deberes que define el reglamento. Antes de hacer el negocio indague si los bienes comunes disponen de áreas y accesorios para discapacitados, si la arquitectura tiene en cuenta a los niños con espacios para el juego, si no hay zonas peligrosas, si se pueden tener mascotas.
• Cobro de cuotas. Cuando se trata de proyectos construidos por etapas se cobran cuotas provisionales mientras se acaba de entregar el edificio. Por ello, es vital hacer la integración periódica de los coeficientes definitivos.
• La primera asamblea de copropietarios. Esta reunión se lleva a cabo cuando se ha completado el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad.
El propietario inicial es decir, el constructor debe comunicar por escrito la hora y la fecha de esta asamblea en la que se eligen el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal.
• ¿Qué entrega el constructor? Como mínimo, el reglamento de propiedad horizontal debidamente protocolizado mediante escritura pública y registrado ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la localidad.
Además, el comprador debe exigir los planos y el cuadro de áreas que permiten verificar que la licencia de construcción otorgada y lo construido coinciden.
• ¿Y en cuanto a bienes privados y comunes? Salvo que el comprador esté de acuerdo con cambios en lo que se entrega, el constructor debe cumplir con lo prometido. De hecho, la Ley 66 de 1968, aún vigente, establece que la venta comienza desde la misma oferta.
• Otros documentos para el propietario. El constructor también debe entregarle al comprador las garantías y el manual de funcionamiento de los ascensores, los citófonos, los equipos, la planta eléctrica, la antena comunal y el listado de contratistas.
A esto se suman los recibos de pago de los impuestos predial y de valorización, así como los de las instalaciones de equipos y redes de servicios públicos domiciliarios, que son vitales para posteriores reclamaciones.
• Reforma al reglamento. La Ley dice que en ningún caso, salvo en lo relativo a la extinción del régimen de propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al 70 por ciento de los coeficientes de copropiedad de los edificios y conjuntos. Para la reforma del reglamento se exige una mayoría calificada del 70 por ciento.
• Sobre seguros. Los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros contra incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total en eventuales casos. La constitución de pólizas de seguros es obligatoria.
• Los coeficientes de copropiedad. Todo reglamento tendrá que señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, que se calcularán de conformidad con lo establecido en la Ley.
• Expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
El incumplimiento en el pago de expensas causa intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Bancaria.
• Incumplimiento en pagos. Tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto, pero sólo en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, aunque sí se debe garantizar que los copropietarios lo conozcan.
• La asamblea general. Estará constituida por los propietarios de bienes privados, o por sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la Ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto pueden participar en sus deliberaciones y votar en ella.
• Naturaleza del administrador. La asamblea general de propietarios elige al administrador, En los edificios donde se exista consejo, lo elige este. Debe contemplarse en el reglamento el modo de participación de estos dos órganos en la elección.
• El consejo de administración. A este órgano le corresponderá evaluar las determinaciones para que la administración cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
• Revisor Fiscal. Los conjuntos de uso comercial o mixto, estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores. Lo elige la asamblea general.
• Solución de conflictos. El Comité de convivencia es una nueva figura para atender controversias en el día a día de los edificios de uso residencial. Sus miembros serán elegidos por la asamblea general de copropietarios para un período de un año y estará integrado por un número impar de tres o más personas.
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